住宅ローンを払えない場合の対応方法

新型コロナウイルスの影響や病気等により職を失ったり、収入が減少したりして、契約条件どおりに住宅ローンの返済ができなくなってしまっている方の相談が増えています。

収入が安定しているときには、より有利な金利の住宅ローンの借り換えを検討できる場合もありますが、住宅ローンの返済ができず滞納してしまう状況では、督促が来て、期限の利益を喪失し多額の金利を支払う必要が生じたり、一括での返済を求められたり、債権者から競売の申立てをされ、強制的に退去する必要も生じます。

そのような相談者の大きな関心事は、弁護士に相談をすることで自宅を残せるかどうかという点だと思います。

以下では、オーバーローン（ローンの残高がローンの対象になっている不動産である土地や建物の評価額を上回っている状態）を念頭に、一戸建て、マンションに共通する内容を解説します。

なお、オーバーローンの判定の際に、不動産業者による査定を複数取得するべき場合もあります。

まずは、住宅ローンの債権者である金融機関に弁済条件を変更することをお願いするリスケジュール、通称「リスケ」を行うことが考えられます。

返済期間を延ばして１か月あたりの返済額を減らすこと等により、住宅ローンを支払い続けることを前提として、自宅を残すことができます。

親族等に、適正な価額で自宅を買い取ってもらい、自宅に住み続けるという方法です。

破産手続きを行うことが通常であり、売却価格の適正や、住宅ローン会社との協議等を慎重に進める必要があります。

不動産会社が買い取り、賃料を払うことで住み続けるいわゆるリースバックの方法もあります。

民事再生法に定められている個人再生手続きの住宅ローン特別条項を利用する方法です。

住宅ローンについては原則として契約どおりに弁済をすることを裁判所に認めてもらい、他の債務については法律に定められた範囲内で大幅な圧縮を行うことができる制度です。

裁判所に申立てをする必要があります。

新型コロナウイルスが原因で借金の返済が厳しくなった方の場合、「自然災害による被災者の債務整理に関するガイドライン」の特則が定められており、このガイドラインの「公正価額の弁済」、「住宅資金特別条項を含む調停条項」を活用することにより自宅を残すという方法も考えられます。

全債権者の同意やいわゆるコロナ起因性等の要件を満たす必要があります。

自宅を残せる可能性やどの方法が適切か、それぞれのメリットやデメリットなどは、これまでの返済状況や今後の返済能力等によって異なりますので、借金問題に詳しい弁護士にご相談ください。

弁護士法人心では、借金に関するご相談は原則として無料ですので、お気軽にご相談ください。